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房價大跌離我們還很遠

作者: 時間:2011年10月27日 信息來源:和訊理財

    “開車遇到紅燈總碰到有人敲車窗,搖下車窗一看不是賣房的就是乞討的。長此以往,開發商的前景可想而知。”在中國房地產經理人聯盟主辦的一場新書發布會上,北京萬科副總經理肖勁是這樣調侃當下的樓市的。除了這種充滿戲謔意味的調侃,肖勁還公布了一份萬科針對北京家庭的入戶抽樣調查。調查顯示,在嚴格的限購政策之下,北京現在只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房,折合戶數為20萬戶。

    2009年北京大概賣了15萬套房,2010年賣了13萬套,今年目前為止只買了6萬多套。如果按照去年銷售13萬套來算,這20萬戶有資格有能力買房的家庭基本上一年多就消化光了。在需求減少的同時,北京樓市庫存持續增加。目前北京樓市庫存大概有15萬套,如果現在北京不再供地,沒有新項目產生,也許這些正好夠有資格買房的人消化掉。目前北京的開發商可以分為4類:預期悲觀、尋找空隙、改變定位和無所作為。萬科屬于第二類,大多數開發商屬于第四類。

    哪些人符合三有標準

    符合三有標準的人,一般都是當地的收入較高的家庭。一是單身或是剛結婚的人群,他們的收入偏高,但還沒有買過第一套房子,有第一套房子的剛需。二是中產階級家庭,可能主人已經是企業高管,他們還有購買第二次房屋進行改善和升級的需求。三是部分在北京已經有5年納稅記錄,工作時間比較長的外地人。

    有資格、有能力、有買房意愿,把這3個條件都算進去了,當然人數就比較少。一般來講,在中國目前大城市里,大約有2成、最多不超過3成的人是有能力買商品房的。但30%只是靜態分析.如果樓市現在觸底反彈,房價開始回升,有些人有意愿但不一定有資格,但為了買房滿足自己的意愿,他們會采取很多方法避免限購。這是一個動態的概念,現在只是一個靜態的嚴格分析,一旦市場發生變化,會有很多人會釋放需求,沖進來買房子。

    什么傷了北京樓市

    中秋期間北京樓市成交量再次陷入冰點,假期前兩天北京住宅成交總量309套,和去年同期相比下跌40%,和今年五一成交量相比更是大幅下跌72%,這也能從一定程度上說明萬科的這份調查是有一定依據的。

    成交量下滑說明需求萎縮,也就是很多人有購房意愿或者由購買資格有能力,但是不愿意入市,假期表現才會這么低迷。進入9月,傳統季節9~10月成交量應該是反彈的,需求應該入市,但目前看來,今年9~10月成交量反彈量肯定低于去年。去年8月底房市開始反彈,今年觀望氣氛比較濃厚,消費者入市意愿比較低,導致企業的存貨壓力比較大。

    北京的限購政策是外地人需要有5年納稅記錄,這在全國是年限最多的。數據顯示今年二季度在北京買房的外地人所占的比重只有10%左右,而去年還是近40%。外地人購房比重大幅降低,是導致北京樓市今年需求萎縮的很重要的原因。比較嚴的限購條件,導致很多外地人需求無法釋放。雖然把一些投機者攔在北京城門之外,但也使某些在北京工作、真正有自住需求的外地人,因為納稅記錄不滿5年受到抑制和阻礙,這是一種誤傷。

    這一數據也反映出北京房價比較高。有些人是北京本地人,想買第一套房子,甚至有了第一套房子以后想改善住房條件,第二套可能就買不起。這說明北京的房價相對于本地的大多數家庭而言還是偏高的,導致購買能力不足。

    樓市大降價有多遠

    在目前非常慘淡的樓市現狀下,樓市大幅降價離我們還很遠。很多發達國家房價泡沫破了之后房價大跌,一般出現在GDP由高增長轉為低增長,然后城鎮化基本已經完畢,人口紅利基本沒有。我們國家的GDP增幅、城鎮化水平、人口紅利這三大要素,還沒有到達能夠催生房地產大泡沫,并且破裂后房價大幅下跌的局面。只是前幾年增幅比較大,近兩年需要有回落調整,屬于這種性質,還不是泡沫破了大跌。如果只是一種良性調整,房價不可能大幅下調,只是一個微跌,然后慢慢陰跌,筑底反彈。

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