三個月來外資購地超過200個億

    高呼"10年來房產(chǎn)仍是最佳投資品，應(yīng)抓緊買房"的內(nèi)地開發(fā)商，自身投資時卻少了些豪氣，在拿地環(huán)節(jié)謹(jǐn)小慎微，造成底價、流拍頻現(xiàn)。而另一邊，已經(jīng)連發(fā)數(shù)篇報(bào)告，預(yù)警中國房價將下跌的外資企業(yè)，卻在此時"一擲千金，跑馬圈地"，不經(jīng)意間，開始了新一輪的擴(kuò)張。面對同一個市場，內(nèi)外資企業(yè)的表現(xiàn)截然不同。究其原因，不難發(fā)現(xiàn)，外資企業(yè)購置和擴(kuò)張的重點(diǎn)均瞄向了帶有商業(yè)屬性的項(xiàng)目，而靠住宅發(fā)家致富的內(nèi)地開發(fā)商則深陷調(diào)控泥潭，無暇四顧。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，明年一、二季度有可能是樓市調(diào)整的谷底，更多的外資企業(yè)將在明年搶灘入市。

    樓市入冬外資加速進(jìn)入

    樓市調(diào)整導(dǎo)致的價格下跌，已從預(yù)期演變成了現(xiàn)實(shí)。近日，央行發(fā)布報(bào)告稱，房價拐點(diǎn)已初現(xiàn)端倪，并能夠承受房價下跌20%到30%帶來的沖擊。

    市場的冷淡使得萬科、中海、保利等大型房企的拿地計(jì)劃也日趨謹(jǐn)慎。數(shù)據(jù)顯示，11月全國主要35個熱點(diǎn)城市的土地出讓陷入低谷，流標(biāo)的地塊總計(jì)達(dá)到117宗，環(huán)比10月份的22宗翻了4倍多，其中不乏北京、上海、廣州等一線城市。

    出乎意料的是，內(nèi)地土地市場遇冷，卻成為資金雄厚的外資房地產(chǎn)企業(yè)抄底的大好時機(jī)。以凱德為代表的外資開發(fā)商明顯加快了擴(kuò)張的步伐。11月28日，新加坡嘉德置地集團(tuán)旗下的凱德中國斥資65億獲得重慶市中心兩江交匯處一商業(yè)地塊，正位于繁華的朝天門廣場與解放碑之間，引發(fā)了業(yè)界關(guān)注。

    無獨(dú)有偶，近幾個月以來，港資企業(yè)也集體發(fā)力。9月，恒隆地產(chǎn)以34.97億元拿下原昆明市政府兩宗商業(yè)地塊，制造了今年昆明的總價"地王"。10月，仁恒置地以30億元拿下珠海市兩宗商住地塊，創(chuàng)下珠海單價"地王"。11月初，李嘉誠旗下的和記黃埔斥資8億元，將佛山商住用地收入囊中。11月末，同樣是李嘉誠的長江實(shí)業(yè)在廣州宣布，明年上半年將推出兩個項(xiàng)目，總投資額超過100億。由此，粗略計(jì)算，最近3個月來，外資房企在內(nèi)地投資超過200億元。

    商業(yè)類項(xiàng)目成外資擴(kuò)張"敲門磚"

    相對于港資與新加坡企業(yè)頻頻抄底內(nèi)地房地產(chǎn)市場，戴德梁行認(rèn)為，融資成本較低這一因素成為外資抄底內(nèi)地房地產(chǎn)助力。

    但僅論經(jīng)濟(jì)實(shí)力來講，內(nèi)地房企最高上千億的年銷售額，使其同樣"不差錢"。觀察后發(fā)現(xiàn)，近來外資購得的項(xiàng)目有一個共同點(diǎn)，就是帶有商業(yè)屬性的土地。

    以凱德收獲的重慶項(xiàng)目為例，地塊靠近重慶最繁華的城市中心及CBD核心區(qū)域解放碑，位于長江與嘉陵江交匯口，按照規(guī)劃，將建一座包含酒店、公寓、寫字樓、商場在內(nèi)的綜合體項(xiàng)目，總建筑面積超過81萬平方米。包括約33萬平方米高端住宅、約22萬平方米購物中心、約17萬平方米寫字樓、約6萬平方米酒店以及3萬平方米的服務(wù)公寓，總投資將超過210億元人民幣。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如此大體量的商業(yè)綜合體項(xiàng)目對于多數(shù)靠賣住宅發(fā)家致富的內(nèi)地開發(fā)商來說，仍面臨經(jīng)營模式和管理不足的瓶頸。而新加坡或港資企業(yè)則有開發(fā)運(yùn)營來福士等商業(yè)廣場的成功經(jīng)驗(yàn)，使其在內(nèi)地?cái)U(kuò)張時，將商業(yè)項(xiàng)目作為首選。

    位于天津的海河華鼎項(xiàng)目，也將正式開放售樓處。其開發(fā)商新加坡華業(yè)集團(tuán)為新加坡最大的開發(fā)商之一，也是首次涉足內(nèi)地的綜合體項(xiàng)目。整個海河華鼎包括四棟全精裝混合型公寓、兩棟寫字樓、五星級的泛太平洋國際酒店以及商業(yè)購物中心。項(xiàng)目營銷總經(jīng)理黃錦華對記者表示，對于商業(yè)綜合體的打造和新商圈的建立，正是新加坡開發(fā)商的優(yōu)勢，商業(yè)屬性項(xiàng)目也成為其在內(nèi)地?cái)U(kuò)張的"敲門磚"。

    外資開發(fā)商預(yù)計(jì)明年一、二季度樓市見底

    在經(jīng)歷了數(shù)次金融波動之后，新加坡及港資房企具有無與倫比的"反周期"操作能力，因此，在低谷期，紛紛進(jìn)軍內(nèi)地土地市場。

    高力國際、第一太平戴維斯等機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，外資房企在內(nèi)地拿地的速度加快，最核心的問題還在于他們長期看好內(nèi)地房地產(chǎn)市場。

    新加坡華業(yè)集團(tuán)投資與策略發(fā)展總經(jīng)理甘鎮(zhèn)城告訴記者，集團(tuán)將加大在內(nèi)地房地產(chǎn)市場的投資，除了在天津的海河華鼎項(xiàng)目之外，還在關(guān)注進(jìn)入北京和重慶等區(qū)域的機(jī)會。目前樓市的谷底預(yù)計(jì)將在明年一、二季度出現(xiàn)，那時也將是華業(yè)集團(tuán)等外資企業(yè)進(jìn)入抄底的時候。

    對于內(nèi)地房企與外資的不同，甘鎮(zhèn)城認(rèn)為，"外資企業(yè)發(fā)展注重的是穩(wěn)定的回報(bào)，很少會賭博式大量買地，大量開發(fā)。一般都是長期性的開發(fā)收益，把住宅賣掉，將商業(yè)物業(yè)持有，通過經(jīng)營和管理，使這些長期收益隨著經(jīng)濟(jì)的增長而增長，回報(bào)率就比較可觀了。