過去紅火的銷售業績讓房地產行業成為"穩賺不賠"的行業,但隨著行業的理性回歸,杭州房企破產似乎打破了這一神話。杭州余杭區法院證實已受理杭州金星房地產公司破產案。由于該企業是今年以來首家破產的房企,引起了業內的高度關注。房地產公司如何避免重蹈金星房產的覆轍,在目前的宏觀調控下健康發展呢?破產是否會蔓延?

    背景:

    上千家房企"消失"

    樓市調控不松動,房企的數量已經開始減少。僅北京、武漢、四川等三地,已有上千家房企從樓市"消失"。北京市住建委去年12月發文稱,北京共有473家房企的資質證書有效期滿后未依法申請延續或工商營業執照已注銷。根據有關規定,已注銷上述企業的開發資質。這意味著,473家房地產企業將在北京樓市消失。

    此外,武漢房管局去年四季度公布的數據顯示,截至2011年10月底,武漢共有在冊房地產開發企業1375家,同比上年房企數量減少了200余家。而四川省建設廳的一份通告顯示,截至2011年7月,四川省共有423家房地產開發企業因未在行政許可規定期限內辦理延續手續,被注銷房地產開發資質。

    有意思的是,上述被注銷開發資質的房地產企業主要為三四級開發資質企業。

    破產:

    房企進入高風險運轉

    今年,政府工作報告強調,目前房地產調控處于關鍵階段,要進一步鞏固調控成果,促進房價合理回歸。對杭州房企破產事件,多位房地產業內人士通過媒體、微博等發表了自己的看法。

    不少人士均表示,過去十多年,房地產一直處在狂飆式的上升階段,幾乎沒有聽說有房企破產。

    "過去需求多,開發商賺錢很容易,現在樓市要回歸正常,房價也回歸合理,行業企業破產率也要回歸正常。"易居中國的回建強稱。表面看似一個特殊案例,但目前整個地產業資金面緊張是不爭的事實,而且整個經濟也處在波動之中。因此"可以肯定的是,未來將有更多的房地產企業面臨破產、倒閉的局面。"而最容易出現問題的項目和公司,一是新入門的企業,二是企圖"以小資金撬動大項目"的房企。他認為,前十年房地產行業體現出了高回報,而未來的十年則將體現出高風險。

    原因:

    找錢難還是資金鏈惹禍?

    根據調查,金星房地產公司的問題并不是突然之間爆發的,這家公司4年來股權5次轉讓,大多數都是在其母公司中江控股董事長俞中江有關聯的企業和個人之中轉手。而中江控股已經在今年1月申報資不抵債,據知情人士透露,其資金缺口約有30個億。

    事實上,在多數業內分析師看來,房企庫存壓力和資金鏈緊張的趨勢在今年一季度得到進一步強化,這也是近段時間來房企破產、跑路等消息屢見報端的重要原因。

    成都一位資深會計師表示:"地產行業是典型的高杠桿運作,償債壓力較大。從目前地產行業的各個指標看,其償債壓力不可小覷。"由于房地產行業的特殊性,其存貨快速變現能力有限,公司在經營活動中離不開資金,還沒加上潛在的長期借款利息支出等,因此,一般貨幣資金缺口比較大。

    "比房企倒閉更可怕的,是由其所引發的一系列連鎖反應。"知名地產專家韓世同分析,如果商品房持續銷售不振,房企資金長期無法回籠,必將面臨破產和倒閉。由此一來,就可能會引發其背后資產鏈條的一系列債務危機。

    應對:

    房企積極銷庫存

    在成都,3月底先生別墅跑路的微博傳言也觸發了人們敏感的神經,杭州房企破產的消息更是引發業內對房企破產多米諾骨牌效應的關注和思考。

    全經聯四川分會秘書長何良栩表示,在成都,多數房企普遍遭受"倒春寒",由于存量房巨大,它們今年的主要目標是消化庫存量,壓力同樣不容小視。因此,龍年伊始保利就迅疾推出"2012春雷行動",華潤舉行青年房展會,恒大亮出"15周年讓利十個億",國嘉地產宣布"2012瘋狂開市",藍光迎來"三盤齊開"……成都多個大型品牌開發商紛紛展開大規模的促銷行動。

    越來越高的負債率、逐漸到期的房地產信托、銀行信貸……都成為房企必須面對和解決的資金難題。某房企營銷總監指出:"在外部融資環境難以顯著改善的情況下,房地產企業通過降價促銷回籠資金,依然是緩解資金壓力的主要路徑。"