上周四，一則關于"銀監會調查綠城集團房地產信托業務"的消息，在引爆市場對綠城集團財務狀況擔憂的同時，也導致了地產股的"雪崩"。當日，綠城中國在香港市場上一度大跌逾17%至4.43港元，A股市場上的大盤地產股亦深受其害，保利、萬科、招商地產、金地集團等均達到5%以上的跌幅。

    "銀監會可能是想了解單個房地產企業的信托產品情況，也不是說綠城真的出了問題。但這件事情可能引發連帶效應，對整個房地產業的資金鏈條形成沖擊，特別是通過信托融資可能更加不易。"一位在信托公司任職多年的業內人士告訴本報記者。

    未雨綢繆

    在銀根緊縮和房產新政兩面夾擊的當前，負債率業內排名最高的綠城很難不引人關注，這或許也是監管部門對其格外"垂青"的原因。

    自登陸H股以來，綠城每年的年度負債率幾乎都不低于140%。綠城2011年中期報告顯示，截至6月30日，公司的凈資本負債率為163.2%，較2010年年底上升了31.2個百分點。而根據瑞信的研究報告，綠城今年上半年的房地產信托業務總額達53億元，如果將這部分計入，凈負債比率還將上升33%。

    據相關媒體報道，目前，綠城信托融資的平均成本已經達到15%以上。其中，綠城與平安信托就溫州項目聯合募集8.75億元的信托產品，年融資成本高達25%；此外，綠城日前與中海信托達成的融資9.92億元至19.83億元的協議，被業內視為綠城的又一"鋌而走險"之作。協議內容顯示，如果綠城發生重大不利事件，將以1元代價向中海信托出售其抵押的杭州項目公司和無錫項目公司的所有剩余權益。

    而在高負債的同時，綠城的銷售卻步履維艱。2010年綠城銷售額達580億元，利潤卻只有10億元，利潤率不到2%。而綠城所售樓盤價格的毛利基本在50%至200%之間。有分析指出，這只能說明大部分利潤被"高利貸"吃了。來自于綠城的數據顯示，今年前8個月，綠城累計取得銷售額約248億元，僅完成全年550億銷售目標的一半。

    雖然綠城一直在高負債率中長袖善舞，但在銀根緊縮和房地產市場低迷的當前，銷售不濟、利潤不佳的綠城集團能否順利償還百億級別的信托合作業務，還是讓監管層憂心忡忡。

    有業內人士表示，在樓市前景總體趨淡的大背景下，監管部門通過信托公司對開發商的債務償還能力進行摸底，對信托融資的風險進行評估，是對房地產開發企業潛在債務違約風險的未雨綢繆。

    愈見艱難

    在向銀行求貸無門、企業直接融資受限后，信托渠道是很多資金鏈承壓的房地產開發商仰仗的最后稻草。

    中國信托業協會發布的今年上半年信托公司主要業務數據顯示，二季度投向房地產領域的新增信托資金累計達1183.02億元，資金余額為6051.91億元，較去年同期的3153.63億元增加2898.28億元，增幅達到91.9%。

    對于通過信托渠道融資的房企來說，亦需要付出更多成本。西南財經大學信托與理財研究所監測數據顯示，2011年上半年共發行集合資金信托產品1456款，平均年化預期收益率9.46%。其中資金運用于房地產領域的信托數量為343款，其平均的年化收益率高達10.86%，在各類信托產品中處于明顯的領先地位。

    房地產信托發行過快過猛、融資主體公司資質良莠不齊加上地產公司負債經營的特性，引起了監管機構的高度重視。今年以來，監管層對房地產信托業務的監管更加嚴格，要求信托公司每月上報《房地產信托業務風險監測表》，并進行窗口指導等，坊間甚至一度熱傳銀監會即將叫停房地產信托。而銀監會此次對綠城的房地產信托調查，比之前的窗口指導更加直接。

    經濟學家馬光遠分析，如果銀監會通過調查資產負債率比較高的房地產公司的信托產品，并實質上叫停，則意味著上半年繞道房地產信托獲得1600多億元資金的開發商，面臨進一步資金趨緊的情況。

    前述信托公司人士告訴本報記者，銀監會調查綠城是一個監管趨嚴的信號。"如果樓市調控政策和信貸政策保持不變，房地產信托融資這條路又變得艱難的話，資金鏈脆弱的房地產開發商可能面臨生死存亡。"(.