截至2月11日北京新盤成交量同比跌兩成二手房跌五成——

    限購一年樓市交易少3000億

    【 “京十五條”執(zhí)行一周年 非京籍購房量下跌八成】

    樓市限購政策實施還差3天就將滿一年。據(jù)記者上午得到的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2月11日，限購一年來，新盤同比下跌兩成，二手房暴跌五成。新盤、二手房均價都出現(xiàn)不同幅度的下跌。按目前成交一套超過200萬元的均價來計算，這一年，樓市交易額驟減近三千億元。

    成交量

    總量下降超四成交易額少3000億

    北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2月11日，限購一年來，新建住宅成交量及二手房住宅成交量均比限購前一年大幅下降。市場住宅總成交量同比下降超過四成。

    北京市住宅交易成交情況(單位：套)

    限購一年來限購前一年同比降幅

    新建住宅83541 106999 21.9%

    二手住宅96996 207376 53.2%

    總成交量180537 314375 42.6%

    近14萬套住宅簽約量的減少，按照單套簽約均價超過200萬元計算，最近一年市場住宅包括商品房、二手房簽約市價達到了近3000億元。

    另外，成交量也出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，郊區(qū)項目占比明顯上漲。如房山區(qū)，在限購前一年成交量僅占全市的9.6%，而最近一年占比達到了12.2%。密云的成交量占比也達到了5.4%，而在限購之前一年占比為4%。

    成交價

    新盤均價降幅小二手房抗壓能力減弱

    而隨著交易量的減少，開發(fā)商回籠資金的數(shù)量也受到嚴重影響，開發(fā)商不得不降價。總體來說，北京最近一年新建住宅均價為19955元/平米，再次降至2萬元以內(nèi)，同比下調(diào)了3.4%。

    進入2012年，成交均價繼續(xù)出現(xiàn)更明顯的下調(diào)，2012年年內(nèi)，北京新建住宅簽約均價為17899元/平米。同比2011年1月份的22433元/平米下調(diào)了兩成。

    北京在限購一年內(nèi)有住宅成交的項目合計為300個左右，其中在2011年8月份以后成交價格出現(xiàn)下調(diào)的項目占比達到了六成。成交均價下調(diào)超過5%的項目達到了100個左右。

    相對于新盤成交均價的小降，二手房卻表現(xiàn)出異常的不穩(wěn)定。原本具備很強的抗風險能力，但是目前來看，反而更為脆弱，截至目前二手房均價同比下降近三成，三環(huán)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了低于兩萬的二手房。

    分析

    土地出讓金降三成降價要看供應量

    北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，2011年全年北京土地出讓金為1055.14億元，同比減少587.26億元，降幅高達35.8%。

    著名房地產(chǎn)經(jīng)濟專家、中國發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓表示，受到持續(xù)而嚴厲樓市調(diào)控影響的“土地財政”，并非只有北京一地。包括上海、廣州、深圳、杭州等地在內(nèi)的土地出讓金收入均呈現(xiàn)大幅下滑。

    土地溢價的故事行將落幕之際，依靠賣地換取巨額財政收入的簡單模式已經(jīng)不可持續(xù)與復制。當各種新興產(chǎn)業(yè)開始替代簡單賣地成為北京、上海等地的新增長路徑之時，房價的合理回歸，總算具備了充足的“經(jīng)濟學理由”。

    而北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，相比限購前的9.29萬套，而日前住宅庫存為11.97萬套，住宅庫存量增加了2.7萬套左右。

    樓市調(diào)控已經(jīng)初見成效。目前在北京樓市簽約量依然低迷的情況下，成交價格是否下調(diào)將主要受到供應量的影響，一旦供應量突然上漲，局部區(qū)域?qū)㈤_始明顯的價格調(diào)[最新消息價格戶型點評]整。

    目前通州、大興等區(qū)域已經(jīng)受到了庫存量增加的影響出現(xiàn)了價格下調(diào)。房山等新增供應可能突然上漲的區(qū)域也存在價格率先變化的可能。