日本缺少海外投資

    最近，日本外相前原誠司的一番話，引起了國內(nèi)媒體和投資者的關注。前原誠司10月初在日本外務省的一次記者招待會上說，對中國人和韓國人在日本各地購買不動產(chǎn)一事“有必要進行一些相關法律制度方面的探討”。前原還指出：“在日本，來自海外的投資非常少。缺少海外投資將導致經(jīng)濟活動無法順利開展，因此需要從各方面進行探討。”此話一出，外界紛紛猜測，日本政府對外國人在日購房的政策是否會有所調(diào)整。

    政策逐漸寬松

    且不論前原誠司發(fā)表此番講話的用意和帶來的結果，先來看一看中國人到日本買房的歷史。10年前，日本政府限制包括華人在內(nèi)的外國人購買日本房產(chǎn)，規(guī)定只有取得日本國籍或取得永住身份的華人才有資格申請貸款買房。因此，在日華人購房者多是與日本人結婚的中國人，他們往往是用配偶名義買的房。

    日本泡沫經(jīng)濟發(fā)生后，市場上涌現(xiàn)了很多閑置房產(chǎn)，以及公司或個人倒閉或破產(chǎn)后不得已出售的房產(chǎn)。這也是日本相關產(chǎn)業(yè)希望外國人，尤其是在日本的外國人購買日本房產(chǎn)的主要原因。同時，在生活和工作上不斷自立的華人有了一定經(jīng)濟實力，紛紛開始在日本購房。但他們在購置房產(chǎn)時仍然面臨一些制度上的障礙，比如苛刻的貸款條件和繁復的手續(xù)等。

    近幾年，日本修改了相關法律政策，外國人在日本購房不再有任何限制，事先申請已變?yōu)槭潞髨笈部梢浴２粌H在日本公司就職的外國員工可以貸款買房，合同員工和普通打工者買房的也不在少數(shù)。只要有在留簽證，有正常的納稅記錄的人，都可以申請銀行貸款。許多年收入在三四百萬日元(約合二三十萬元人民幣)的華僑華人都成功貸款買房，成了在日固定資產(chǎn)持有人。

    近年來，隨著日本房地產(chǎn)市場的重新啟動、各種購房商業(yè)貸款紛紛出籠、針對外國人購房的條件和手續(xù)不斷寬松，專為外國人提供服務的房產(chǎn)中介應運而生，在日華僑華人的購房熱潮也越發(fā)高漲。

    貸款涉及繳稅問題

    筆者曾經(jīng)幫一位準備在日本買房的華人朋友做過貸款咨詢。為何有不少在日華人明明有錢，但還是選擇貸款買房呢？這是因為涉及到上繳個人所得稅的問題。在日本，購房后要到稅務部門申報所得稅。雖然目前日本對購房者免征印花稅及購置稅等稅種(根據(jù)每一屆日本政府的免稅內(nèi)容決定)，但稅務部門會詢問購房者的財產(chǎn)來源。假如你連續(xù)5年上報的年收入是400萬日元，但是卻在第5年一下子拿出2000萬日元買房，這就有隱匿收入的嫌疑，不但會被追繳所得稅，還有可能面臨罰款。不過，這些規(guī)定針對的是那些在日本生活的華人。近年來，有很多中國人紛紛到日本購房，他們在買房時往往不用分期付款的形式，而是選擇一次性付清。

    從目前來看，無論與過去的泡沫頂峰時期相比，還是同當前火熱的中國房產(chǎn)市場相比，日本的房價確實不算太貴。日本法律規(guī)定，上一代的資產(chǎn)在身后自然過戶給下一代，6000萬以下的財產(chǎn)可免繳遺產(chǎn)稅。當然，如果身前贈與，那就需要支付高達44%的贈與稅。

    眼下，日本社會正在為泡沫經(jīng)濟所帶來的后遺癥付出高昂的代價，那些閑置的房子正期待有人來接手。然而，中國國內(nèi)炒房客想到日本再掀起一輪炒房熱是不太現(xiàn)實的，畢竟炒房具有一定的風險。相比之下，筆者認為，為了能夠在日本旅游時有個臨時落腳點而買一套房自住倒還算可行，因為日本房子的質(zhì)量還是不錯的。

    當心被問題房坑害

    為了方便中國購房者進行投資決策，日本專門開設了接待中國看房團的中介機構，但還是有不少人因為不了解日本的相關法律而被無良的中介所坑騙，甚至一不留心誤買了問題房。

    所謂問題房，是指那些被房主作為貸款擔保抵押出去，后因當事人還不起貸款而被法院扣押的房產(chǎn)。這樣的房子牽扯的法律問題很多，往往債權人不只一個，等到房屋債權關系明確以后，恐怕就10年以后見了。

    還有很多中介趁著國內(nèi)投資者不了解日本相關法律，層層加碼提高手續(xù)費，買房者被白白詐去一筆錢。

    因此，筆者建議，中國人在日本買房時得通過可靠的房地產(chǎn)公司或者律師。這樣做雖然需要額外花點錢，但畢竟安全是第一位的。